证监会日前辅导沪深买卖所别离拟定发布了《新购入根底设施项目（试行）》（以下总称“指引”），公募<\/a>REITs<\/a>扩募<\/a>规矩正式落地。此举有助于存续期产品的出资组合优化和继续运营，对公募REITs拴住规划的有用添加将起到活跃促进效果，封爵有力进步公募REITs长时刻战略价值并促进我国公募REITs拴住继续健康开展。<\/p>
清晰扩募三种方法<\/b><\/p>
扩募是指在公募REITs初次发行后，于存续期间内再次发行基金<\/a>比例征集资金，并将该资金用于新购入财物，优化出资组合的行为。因为我国公募REITs要求每年分红金额不低于可供分配金额的90%，公募REITs可支配的现金流较少，新购入财物首要依靠外部融资，其间扩募是重要融资方法之一。<\/p>
指引对存续期公募REITs新购入根底设施项目的条件、程序组织、出售定价、信息发表等方面做了具体规矩，触及对存续期公募REITs基金、首要参加组织、根底设施项目等方面的具体要求。首要关注点有以下几方面：<\/p>
对根底设施基金的要求。运作时刻原则上满12个月，且持有的根底设施项目运营状况杰出，出资运作稳健，管帐根底作业标准。<\/p>
对首要参加组织的要求。基金办理人、基金托管人、持有比例不低于20%的第一大根底设施基金持有人<\/a>等主体应当契合指引中相关要求，原始权益人应当契合初次发行相关条件。<\/p>
对根底设施项目的要求。拟购入根底设施项目的标准和要求与初次出售要求共同。<\/p>
扩募的方法和定价。公募REITs扩募共有三种方法，能够向不特定目标出售（包含向原持有人配售和揭露扩募），也能够向特定目标出售（即定向扩募，每次出售目标不超越35名）。三种扩募方法在定价方面有所不同，其间：向原持有人配售的，基金办理人、财务顾问（如有）应依据公募REITs二级拴住价格和新购入根底设施项目的拴住价值等有关要素，合理确认配售价格；揭露扩募的，出售价格应当不低于出售阶段公告招募说明书前20个买卖日或许前1个买卖日的根底设施基金买卖均价；定向扩募的，出售价格应当不低于定价基准日前20个买卖日根底设施基金买卖均价的90%。<\/p>
完善拴住准则建造<\/b><\/p>
公募REITs扩募机制的树立，对完善公募REITs拴住建造、进步拴住规划、优化公募REITs产品出资组合等具有重要促进效果。结合境外公募REITs开展经历来看，树立扩募机制是公募REITs拴住逐步迈向老练的标志之一。<\/p>
进一步完善拴住准则建造。树立扩募机制将标准和引导公募REITs存续期间新购入根底设施项目及相关决议计划、信息发表等事项的事务规矩。<\/p>
促进拴住规划有用添加和继续开展。从境外公募REITs开展经历来看，扩募对公募REITs拴住规划的添加起到重要助推效果。依据中金公司研讨，近年来美国REITs年度扩募规划到达300亿美元至500亿美元，约占当年市值总量的2%至4%，占年度拴住融资（包含股债等各种融资途径）总额的四至六成。<\/p>
有助于公募REITs产品出资组合优化和继续运营。扩募机制有利于基金办理人经过添加同类财物的办理规划，发挥规划办理优势，完成更高的价值发明。扩募可进一步促进公募REITs出资组合优化，添加底层根底设施财物的涣散程度，下降单个财物运营风险对公募REITs产品全体的负面影响。一起，扩募将有助于处理特许运营权类公募REITs产品存在财物收益权到期的问题。<\/p>
进一步进步拴住参加主体的活跃性。从公募REITs出资人视角来看，扩募为出资人进一步共享根底设施收益凭空捏造了可能性。境外老练公募REITs的扩募经历标明，在优异基金办理人主导的扩募事例中：从长时刻来看，单位比例分红稳定添加，部分得益于优质根底设施财物的继续注入；从短期来看，扩募能够添加公募REITs市值，改进买卖流动性。从原始权益人视点看，扩募意味着更多老练的根底设施财物可装入公募REITs，将进一步进步公募REITs的长时刻战略价值。<\/p>
